El objeto de la contienda.
El objeto de la contienda, aunque a primera vista parezca trivial (la apertura de dos puertas en el descansillo de una finca), nos remite a los principios más esenciales que sostienen la endeble fábrica de la convivencia humana en la Propiedad Horizontal.
El caso versa sobre la disputa, larga y fatigosa, de los propietarios, quienes, habiendo transformado un local comercial en dos viviendas, se vieron impedidos de obtener un acceso necesario y racional a ellas.
Inicialmente, el acceso se intentó por la fachada, pero la Administración municipal (Ayuntamiento de Bilbao) frustró este designio. Ante tal imperativo urbanístico, la única vía restante para la habitabilidad de las viviendas era a través del descansillo, elemento común del inmueble, para lo cual se solicitó la autorización de la Comunidad de propietarios.
La Comunidad de propietarios negó la autorización.
La grave cuestión: ¿Por qué la Comunidad se negó a que las puertas se practicasen?
Hagámonos la siguiente pregunta:
¿Cuál es la razón por la que la Comunidad se niega a permitir la abertura de esas dos puertas en el descansillo del inmueble si en nada son perjudiciales? ¿Es suficiente para negar este acceso el miedo de la Comunidad a la inseguridad jurídica (miedo que se traduce en que si se deja a estos señores practicar esas aberturas qué otras cosas habrá que consentir en el futuro a otro propietario)?
El asunto tuvo tres sentencias. O sea, en él han intervenido varios magistrados. La primera, la de la jueza del juzgado de primera instancia, y la última, la del tribunal supremo, fueron favorables a la Comunidad.
A mí entender la sentencia buena es la del medio: la dictada por la Audiencia Provincial (ECLI:ES:APBI:2018:2454).
De la Naturaleza del Conflicto.
Es una verdad universalmente reconocida que la vida en comunidad es muchas veces un campo de batalla para la pasión humana y la petulancia mezquina. El presente caso es una prueba elocuente de este aserto. Y la Audiencia Provincial de Vizcaya corrige una injusticia nacida del capricho y la falta de caridad en el seno de una Comunidad de Propietarios.
La asamblea de la Comunidad denegó la autorización para la apertura de las dos puertas. Esta negativa forzó a los propietarios de los locales a buscar refugio en la Ley, argumentando que la denegación constituía un manifiesto abuso de derecho.
La jueza de primera instancia desestimó la demanda al limitarse simplemente a realizar un juicio de legalidad formal.
La Audiencia Provincial va más allá y profundiza en la sustancia moral del rechazo: determinar si la negativa a autorizar un acto necesario e inofensivo encaja en la figura del abuso de derecho.
La Aplicación de la Razón y la Victoria de la Equidad.
La Audiencia, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, establece que el abuso de derecho requiere una circunstancia subjetiva (ausencia de finalidad seria y legítima) y objetiva (exceso en el ejercicio del derecho).
En un ejercicio de ponderación de conciencias y de la Ley, los magistrados de la Audiencia observaron que:
- El cambio de uso (local a vivienda) fue conocido y no negado por la Comunidad.
- El acceso es necesario para la utilización de una vivienda, y la alternativa exterior es inviable por disposición municipal.
- La Comunidad no probó ni explicó el perjuicio que la apertura de las puertas supondría (daño estructural o molestias), máxime cuando un informe pericial aseguraba que la obra no afectaba a la estructura ni a la seguridad.
La oposición de la Comunidad se redujo a un temor infundado de «sentar un precedente», un argumento que la Audiencia descarta, pues cada caso debe ser juzgado por sus circunstancias concretas y precisas.
Conclusión de la Audiencia Provincial de Vizcaya.
La Audiencia concluye (a mí entender con justicia) que la negativa de la Comunidad de Propietarios constituyó un límite injustificado al derecho de propiedad y, por ende, un abuso de derecho.
En su fallo, se estima el recurso de apelación, se revoca la sentencia de instancia, y se declara la nulidad de pleno derecho del acuerdo comunitario. Se reconoce, en consecuencia, el derecho de los demandantes a instalar las puertas de acceso por el descansillo de la primera planta.
Esta sentencia pudo significar un saludable correctivo a la tendencia de las mayorías a ejercer su poder sin atención a la Equidad y la Razón. La ley de propiedad horizontal no es una licencia para la opresión, sino un instrumento para la convivencia. Cuando la mayoría actúa por malicia o indolencia injustificada, el Poder Judicial debe intervenir para restablecer el equilibrio de la justicia.
Sin embargo, lamentablemente, la cosa no quedó ahí y la Comunidad interpuso recurso de casación.
La sentencia del Tribunal Supremo.
Mientras que la Audiencia Provincial de Vizcaya, aplicando al caso concreto algo más que pura legalidad, estimó que, al no hallarse un «perjuicio» concreto y demostrable (daño estructural o estético), la negativa de la Comunidad resultaba un «límite injustificado» a la propiedad.
Esto para los magistrados del Supremo constituyó un craso error y lamentable desliz, ya que pretender que la Comunidad deba soportar una alteración en el tejido mismo de su existencia compartida hasta el punto de que el perjuicio sea palpable, inminente y catastrófico, es desvirtuar el sentido primario de la regla de la unanimidad.
El Tribunal Supremo restablece el Orden y la Sala proclama que el interés de la Comunidad en preservar el elemento común y evitar una alteración de «indudable significación y relevancia» para el beneficio exclusivo del copropietario, es un interés serio y legítimo.
Para la Sala no es exigible, para ejercer la defensa legítima de lo común, que el defensor pruebe un daño inmediato; basta la amenaza al principio, es decir, el riesgo de «sentar un precedente» que debilitaría la disciplina y abocaría a la Comunidad a soportar otras futuras servidumbres. El Tribunal Supremo entiende el Derecho no como un bálsamo para consolar la imprudencia del particular, sino como una espada que protege la república privada de todos los copropietarios.
Se establece, con claridad diamantina, que la negativa a la autorización no fue un acto de mala fe civil ni una extralimitación torticera, sino el ejercicio natural de un derecho conferido por la Ley para defender la configuración original del inmueble.
Se castiga la negligencia del promotor, que decidió «acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización» para alterar un elemento común. Si el proyecto del particular fracasa por su propia falta de previsión y por la negación de la autoridad, el perjuicio debe recaer sobre el propio causante, y no puede ser purgado mediante la imposición forzosa de un gravamen al conjunto de los vecinos.
El Derecho ha de ser cierto, y su aplicación, severa. El Tribunal, al rechazar la apelación y confirmar la sentencia de primera instancia, reafirma que la regla de la unanimidad es el sustento de la confianza vecinal y que no puede ser abatida por un simple lamento de molestia económica. Se exige el respeto al Ordenamiento, que impide el «todo vale».
Esta sentencia del Supremo: ECLI:ES:TS:2024:199
Cuestión trascendente.
¿Es esta Sentencia del Tribunal Supremo un acto de justicia? A mí no me lo parece y porque no me lo parece me pregunto por la razón que ha movido a esos magistrados a resolver el asunto de este modo. ¿Por qué los magistrados del Supremo vieron que era necesario restablecer la preeminencia del acuerdo comunitario?
Creo que ha tenido que ser una decisión difícil de tomar. Me imagino el debate entre los magistrados. No me cabe duda de que entendieron que el fallo de la Audiencia se basaba en la equidad y el de la jueza de primera instancia se basaba en la legalidad. Y apostaría que estas personas (los magistrados del Supremo) estaban más a favor de la equidad que del principio que establece un formalismo riguroso de la ley. Sin embargo, decidieron en contra de la equidad. ¿Por qué? La única respuesta que se me ocurre es la antipatía que los actos de los particulares demandantes despertaron en ellos. A los magistrados no les gusta nada que los particulares se quieran salir con la suya porque sí, sin mostrar ningún respeto a la ley. La ley les obligaba a consultar el parecer de la Comunidad antes de llevar a cabo cualquier obra sobre un elemento común. No lo hicieron y esa conducta debe ser castigada.
La lección que nos enseña este caso es que siempre lo mejor es actuar con la mayor humildad posible. Si nuestro orgullo sale a la superficie en una asamblea seremos mal entendidos y nuestras buenas razones perderán todo su valor y será nuestra arrogancia el que lo arrase todo y acabe hundiéndonos.(Si necesitas asesoramiento sobre un conflicto en el seno de una Comunidad de Propietarios puedes ponerte en contacto conmigo en el teléfono 695 596 764 – también por wasap – o escribiéndome a la siguiente dirección de correo electrónico: pedromiranda@icam.es. Soy abogado en ejercicio desde el año 2001. Actualmente en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid. Mi número de colegiado es el 122.866).