Como todas las sentencias que llegan al Supremo sobre asuntos de propiedad horizontal o comunidades esta también resulta interesantísima, sobre todo, además, teniendo en cuenta de que antes hubo dos sentencias dispares.
EL Suplico de la demanda no quiere dejar cabo suelto
El suplico de la demanda está muy meditado, tiene siete puntos. Es el siguiente: «1. se declare la nulidad del Acuerdo adoptado en la Junta celebrada el día 23 de mayo de 2017, que negando que el DIRECCION001 disponga de una terraza en la planta de cubierta, acuerda requerir a sus propietarios para el desalojo de la misma.
»2.- Se declare que el DIRECCION001 comprende la propiedad de una terraza en planta de cubierta de 34,49 m2 con acceso directo desde el propio piso a través del cuarto trastero perteneciente al piso situado en la cubierta y comunicado con el resto de la vivienda por una escalera interior y privativa, y que linda, por su lado Este, en línea quebrada, con vivienda del portero, con el cuarto trastero perteneciente al propio DIRECCION001 por donde tiene su acceso y con la vivienda del portero nuevamente; por su lado Norte y Oeste, en línea discontinua, con el peto de la cubierta que la separa del patio posterior situado al norte y de la cubierta del edificio colindante de DIRECCION002 situado al Oeste; y por su lado sur, con resto de la azotea del edificio por donde tiene otro acceso la terraza privativa, y con peto del patio interior del edificio, siendo la prolongación de la línea de dicho peto hasta la vecina propiedad de DIRECCION002 , la que marca la separación entre ambos espacios privativo y común; y que mis representados adquirieron la propiedad de dicho espacio junto con el resto del DIRECCION001 en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa de 10-12-2004 otorgada ante el Notario D. Miguel Ruiz-Gallardón García Rasilla, con nº 8868 de su protocolo, al haber existido un acuerdo de la Comunidad de Propietarios expreso anterior a 1974 o tácito pero acreditado por
hechos suficientemente concluyentes anteriores a la adquisición de mi representada, atribuyendo la propiedad de dicho espacio al DIRECCION001 . Y se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración.
»3.- Subsidiariamente al punto 2 del suplico, y para el caso de que el Juzgado entienda que los vendedores no eran propietarios en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa el10-12-2004 de la terraza descrita, se declare que mi representada ha adquirido con carácter ganancial el dominio de dicha terraza por usucapión ordinaria. Y se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración.
»4.- Subsidiariamente a los puntos 2 y 3 del suplico, se declare que mi representada ha adquirido con carácter ganancial la propiedad de la terraza descrita por usucapión extraordinaria, debiendo a tal efecto sumar a su plazo de posesión el de los sucesivos propietarios de quienes traen causa desde 1974. Y se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración.
»5.- Subsidiariamente al punto 2 del suplico, que en todo caso que se declare prescrita la acción que pudiera corresponder a la Comunidad de Propietarios de reclamar dicha terraza, por aplicación de los artículos 1961 y 1963 y concordantes del CC.
»6.- Se libre mandamiento al Registro de la Propiedad nº 5 de Madrid, o al que sea competente en dicho
momento, a fin de que se haga constar el fallo de la sentencia recaída.
»7.- Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas procesales».
1. El Conflicto de origen en síntesis:
Una comunera (D.ª Rafaela, propietaria del piso DIRECCION001) impugnó un acuerdo de la Junta que le requería para que desalojase una porción de la terraza de la cubierta de 34,49 m². La propietaria acumuló a la acción de impugnación una acción declarativa de dominio, alegando que había adquirido ese espacio como privativo por título o, subsidiariamente, por usucapión ordinaria o extraordinaria.
2. El juzgado Primera Instancia de Madrid desestima íntegramente la demanda.
La desestima porque consideró que la terraza era un elemento común por naturaleza, no susceptible de usucapión.
3. La Audiencia Provincial de Madrid estima parcialmente el recurso de apelación.
Distingue la cubierta (elemento común por naturaleza) de la terraza (elemento común por destino susceptible de desafectación). Declara la nulidad parcial del acuerdo y afirma que la propietaria había adquirido el dominio de 34,94 m² por prescripción adquisitiva.
4. El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios.
El TS desestima el recurso de casación de la Comunidad, confirmando así la sentencia de la Audiencia Provincial. La Sala considera que el recurso carecía de fundamento al intentar modificar la base fáctica declarada probada en la instancia, un requisito indispensable en casación.
Análisis Jurisprudencial Clave
El valor fundamental de esta Sentencia 5122/2025 no reside en un cambio de doctrina, sino en su reafirmación de criterios esenciales de la Propiedad Horizontal y del Derecho Civil en un contexto de conflicto recurrente: la titularidad de las terrazas.
1. Distinción entre Elementos Comunes por Naturaleza y por Destino
El TS reitera la doctrina consolidada sobre los elementos comunes en la Propiedad Horizontal, citando sentencias previas como la 623/2024:
- Elementos Comunes por Naturaleza: Son imprescindibles para el uso y disfrute de los elementos privativos (ej. cimentaciones, fachada, la cubierta del edificio). Estos no pueden ser desafectados ni adquiridos por usucapión.
- Elementos Comunes por Destino: Son accesorios y su carácter común se establece por voluntad (título constitutivo o acuerdo unánime), lo que permite que puedan ser objeto de desafectación o de uso privativo (ej. patios interiores, terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio).
El TS valida que la Audiencia Provincial haya diferenciado la cubierta (elemento común por naturaleza) de la terraza en sí (elemento común por destino susceptible de usucapión o desafectación).
2. Ratificación de la Usucapión (Prescripción Adquisitiva)
La sentencia confirma la validez de la usucapión sobre la porción de terraza litigiosa (34,49 m²), al constar como hechos probados (y respetados por el TS) que concurrían los requisitos de posesión:
- Posesión a Título de Dueño: Se acreditó el uso exclusivo de esa zona por la demandante y sus antecesores desde, al menos, 1974.
- Carácter Público y Pacífico: El uso era visible para la comunidad, especialmente al ser colindante con la vivienda del portero, y al haberse realizado obras de conexión con la vivienda (agua, luz, modificación de accesos). Además, un acta de 1988 demostraba que la comunidad ya consideraba que el espacio requería el «permiso por escrito al propietario».
- Justo Título y Buena Fe (Usucapión Ordinaria): La descripción de la terraza como «tendedero» en la escritura de compraventa de 1974, inscrita en el Registro de la Propiedad, sirvió como justo título que, aunque afectado por algún vicio (la presunta falta de poder de disposición del vendedor), permite la usucapión ordinaria (plazo más corto).
Implicaciones Prácticas.
Este pronunciamiento tiene un alto valor práctico y legal desde varios puntos de vista:
- Validación Registral: Un título inscrito que describe un elemento común (no esencial) como privativo, aunque haya sido alterado unilateralmente, puede servir como justo título para la usucapión ordinaria si va acompañado de la posesión efectiva y de buena fe.
- Acciones de la Comunidad: Para evitar la usucapión sobre un elemento común, la comunidad debe realizar actos de interrupción de la posesión que demuestren un ejercicio de dominio inequívoco. La realización de obras generales en la cubierta (como en el caso de 1998 ) puede no ser suficiente si no afecta directamente al espacio poseído exclusivamente o no es acompañada por una acción judicial de reclamación.
- Prioridad Fáctica en Casación: La sentencia es un recordatorio del rigor del recurso de casación: los tribunales superiores respetarán los hechos probados por las instancias inferiores, desestimando recursos que busquen una nueva valoración de la prueba («hacer supuesto de la cuestión»).
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