Devolución de la fianza en un contrato de alquiler: derechos y obligaciones.
La fianza en los contratos de arrendamiento urbano es una garantía económica que genera dudas tanto a propietarios como a inquilinos. Su finalidad es asegurar que, al finalizar el contrato, el arrendador pueda cubrir posibles impagos o desperfectos. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece con claridad cuándo debe devolverse y en qué condiciones.
En esta entrada explico cuándo corresponde la devolución de la fianza, los plazos legales y qué hacer si el propietario no la devuelve.
¿Qué es la fianza de un contrato de arrendamiento?
La fianza de alquiler es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al arrendador en el momento de firmar el contrato.
- Para viviendas, equivale a una mensualidad de renta.
- Para locales o arrendamientos de uso distinto de vivienda, equivale a dos mensualidades.
Su depósito suele gestionarse ante el organismo autonómico correspondiente (por ejemplo, en Galicia, el Instituto Galego da Vivenda e Solo).
Plazo legal para la devolución de la fianza
La LAU establece que el arrendador dispone de un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza al inquilino.
- Si la devolución se retrasa más de un mes, el arrendador deberá abonar intereses.
- No puede retener la fianza de forma indefinida ni utilizarla como “garantía extra” sin justificación.
¿Cuándo puede el arrendador quedarse con parte o toda la fianza?
El propietario solo puede descontar de la fianza ciertas cantidades en casos concretos:
Impago de rentas o suministros
Si existen mensualidades pendientes o recibos de agua, luz o gas sin pagar, el arrendador puede compensarlos con la fianza.
Daños en la vivienda
La fianza también puede cubrir desperfectos causados por el inquilino más allá del uso normal de la vivienda. No se consideran daños las reparaciones derivadas del desgaste natural.
Incumplimientos del contrato
Por ejemplo, si el contrato establecía expresamente la prohibición de realizar obras y el inquilino lo incumplió.
¿Qué hacer si el propietario no devuelve la fianza?
Si el arrendador no devuelve la fianza en el plazo legal, el inquilino puede:
- Reclamar de manera amistosa mediante un escrito o burofax recordando el plazo legal y proponiendo un Medio Adecuado de Solución del Conflicto (MASC) (desde el 3 de abril de 2025, conforme a la Ley 1/2025).
- Si no hay respuesta o es negativa, iniciar un MASC: por ejemplo, solicitar una mediación.
- Conservar la documentación del intento extrajudicial, porque se deberá aportar si finalmente se presenta una demanda.
- Reclamar judicialmente la devolución de la fianza más los intereses.
Consejos prácticos para evitar problemas con la fianza
- Realizar un inventario del estado de la vivienda al inicio y al final del contrato.
- Guardar copias de todos los recibos de pago de renta y suministros.
- Entregar las llaves formalmente, mejor con un acta de entrega.
Conclusión
La devolución de la fianza en los arrendamientos urbanos está regulada por la Ley y debe realizarse en un plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves. Tanto arrendadores como inquilinos deben conocer sus derechos y obligaciones para evitar conflictos.